Actualización: Lo que los inquilinos deben saber sobre las moratorias de desalojo hasta finales de 2020

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A principios de este año, escribimos sobre el “moratoria de desalojo” creada bajo la Ley CARES. Más tarde publicamos consejos sobre cómo los inquilinos pueden manejar su situación financiera e intentar permanecer en sus alquileres cuando expire la moratoria. Desde entonces, ha habido nuevos cambios en el panorama legal y económico de los inquilinos. En particular, los CDC publicaron una orden que protege a los inquilinos calificados que se han visto afectados por COVID-19 y presentan una declaración jurada adecuada. Sin embargo, esa orden vence a fin de año. Algunas otras protecciones federales pueden ayudar a algunos inquilinos, y los estados individuales también han publicado sus propias órdenes. Aquí hay una mirada más cercana a las protecciones actualmente vigentes para los inquilinos afectados por COVID-19 junto con algunas ideas sobre cómo mantener sus pagos de alquiler en el futuro.
Calificar para la protección contra desalojos según la orden de los CDC
La CDC publicó una orden prohibiendo los desalojos de “personas cubiertas”. Esta orden entra en vigencia hasta el 21 de diciembre de 2020. De alguna manera, esta orden es más amplia que la moratoria anterior bajo la Ley CARES, porque cubre a más personas. La regla de desalojo de la Ley CARES solo se aplicó a aproximadamente una cuarta parte de las unidades de alquiler en todo el país. La orden de los CDC en realidad se aplica a todas las unidades de alquiler. Sin embargo, la gran diferencia es que los inquilinos deben certificar que están calificados como “persona cubierta”. Los inquilinos certifican al firmar una declaración jurada (también llamada declaración) y entregársela a su “propietario, propietario de la propiedad residencial donde [ellos] viven u otra persona que tiene derecho a que [los] desalojen o saquen de donde [ellos] ] En Vivo."
Al presentar la declaración, un inquilino certifica bajo pena de perjurio que las siguientes declaraciones son verdaderas:

  • He hecho todo lo posible para obtener toda la asistencia gubernamental disponible para el alquiler o la vivienda;
  • Espero ganar no más de $99,000 en ingresos anuales para el año calendario 2020 (o no más de $198,000 si presento una declaración de impuestos conjunta), no tuve que declarar ningún ingreso en 2019 al Servicio de Rentas Internas de los EE. Pago de impacto (cheque de estímulo) de conformidad con la Sección 2201 de la Ley CARES;
  • No puedo pagar mi alquiler completo o hacer un pago completo de vivienda debido a una pérdida sustancial de ingresos familiares, pérdida de horas de trabajo o salarios compensables, despidos o gastos médicos extraordinarios de mi bolsillo;
  • Estoy haciendo todo lo posible para hacer pagos parciales oportunos que sean lo más cerca posible del pago total según lo permitan las circunstancias de la persona, teniendo en cuenta otros gastos no discrecionales;
  • Si me desalojan, es probable que me quede sin hogar, necesite mudarme a un refugio para personas sin hogar o necesite mudarme a una nueva residencia compartida por otras personas que viven en lugares cerrados porque no tengo otras opciones de vivienda disponibles.
  • Entiendo que aún debo pagar el alquiler o hacer un pago de vivienda, y cumplir con otras obligaciones que pueda tener bajo mi arrendamiento, contrato de arrendamiento o contrato similar. Además, entiendo que las tarifas, multas o intereses por no pagar el alquiler o hacer un pago de vivienda a tiempo según lo exige mi contrato de arrendamiento, contrato de arrendamiento o contrato similar aún pueden cobrarse o cobrarse.
  • Además, entiendo que al final de esta suspensión temporal de desalojos el 31 de diciembre de 2020, mi proveedor de vivienda puede exigir el pago total de todos los pagos no realizados antes y durante la suspensión temporal y la falta de pago puede hacerme sujeto a desalojo de conformidad con a las leyes estatales y locales.

Las declaraciones anteriores se tomaron literalmente de la orden oficial de los CDC y su formulario modelo. Los inquilinos pueden usar el Formulario modelo de los CDC, pero no están obligados a hacerlo. Otras organizaciones han publicado formularios de muestra, como este del Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos o este de NOLO. Lo más importante es que se asegure de que reúne los requisitos (que las declaraciones de certificación sean verdaderas) y que envíe la carta al propietario u otra persona pertinente.
Asegúrate de revisar el Preguntas frecuentes de los CDC (Preguntas frecuentes) para obtener más aclaraciones sobre la suspensión temporal de los desalojos.
Otras protecciones
Hay algunas otras protecciones para inquilinos que se han implementado a nivel federal. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe todos los programas aquí. Es importante destacar que muchas de las protecciones adicionales solo se aplican a viviendas unifamiliares. Por lo tanto, es posible que no califique para las protecciones fuera de la orden de los CDC si vive en un complejo de apartamentos tradicional u otra residencia "multifamiliar".
Dicho esto, hay un programa que debe conocer si vive en un complejo multifamiliar. Si su arrendador tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal y está en indulgencia, entonces no puede hacer lo siguiente, según la CFPB:

  • Desalojarlo o iniciar un desalojo únicamente por falta de pago del alquiler u otras tarifas o cargos
  • Cobrarle cargos por mora o multas por pagos atrasados ​​del alquiler
  • Darle un aviso de 30 días para desalojar
  • Para ciertas propiedades multifamiliares, exigir que los pagos de alquiler atrasados ​​se paguen en una suma global (HUD/FHA y Fannie Mae/Freddie Mac)

Las viñetas anteriores se tomaron directamente del sitio web de CFPB. Si necesita determinar si su arrendador multifamiliar tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal en indulgencia, entonces puede realizar más investigaciones. Un abogado de asistencia legal puede ser capaz de ayudar.
Por último, existen algunas medidas de protección contra el desalojo disponibles a nivel estatal. Estos varían de estado a estado. Como ejemplo, California ha extendido su prohibición de desalojo hasta febrero de 2021. Para obtener una lista completa, consulte esto tabla de protecciones estatales mantenido por NOLO.
Pasos de seguir
Además de los programas formales de protección contra desalojos y los pasos necesarios para calificar para ellos (como presentar la declaración bajo el programa CDC), también puede seguir los siguientes pasos para mejorar su posición financiera.
Presupuesto de Renta
Ningún programa de protección contra desalojos borra su responsabilidad de pagar. Según programas como la orden de los CDC, los inquilinos aún son responsables de pagar el alquiler completo eventualmente. Según el idioma específico de su contrato de arrendamiento, es posible que incluso esté sujeto a intereses o multas cuando pague. Y, según el lenguaje de la declaración de los CDC, debe hacer todo lo posible para enviar pagos parciales a su arrendador durante sus dificultades.
Las consecuencias de esto serán diferentes para todos, dependiendo de la voluntad de su arrendador de trabajar con usted, el idioma de su contrato de arrendamiento y los recursos y la asistencia que pueda utilizar. Dicho esto, un denominador común importante es la necesidad de presupuestar y asignar los recursos de manera inteligente.
Haz tu mejor esfuerzo para seguir un presupuesto mensual y reserve todo lo que pueda para sus futuros pagos de alquiler.
Comuníquese con su arrendador
Nuestro país lleva muchos meses en “modo pandemia”, pero la comunicación sigue siendo importante. Manténgase en contacto cercano con su arrendador para aumentar las posibilidades de que pueda aceptar un plan que lo ayude a superar este período difícil. HUD ha publicado algunos consejos útiles para trabajar con su arrendador.
Utilice los recursos disponibles
También querrás asegurarte de utilizar todos los recursos disponibles para ayudarte durante este tiempo. Esto incluye programas de asistencia de alquiler que puede ayudarle a pagar el alquiler y organizaciones de ayuda legal que pueden ayudarlo a hacer valer sus derechos legales y hacer que su arrendador cumpla con la ley.
Pruebe la consejería de vivienda
Los asesores de vivienda aprobados por HUD pueden ayudarlo a acceder a los recursos disponibles y desarrollar un plan de acción para su situación específica. Puede comenzar en línea con uno de los consejeros de la NFCC o llamar 1.800.388.2227.