Relación deuda-ingresos: Lo que los compradores de vivienda deben saber

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en septiembre de 2017.

La NFCC recibe con frecuencia preguntas de sus lectores sobre sus problemas financieros. Respondemos a las preguntas más comunes en nuestra sección «Pregunte a un experto» para ayudar a los lectores a encontrar la información que necesitan.

Pregunta: Estoy considerando comprar mi primera casa. He estado investigando y sigo escuchando sobre la relación deuda-ingresos. ¿Qué es exactamente la relación deuda-ingresos y cómo afecta mi solicitud de hipoteca?

Respuesta: Estimado lector,

Hay muchos factores que los prestamistas consideran al decidir si usted califica para una hipoteca, y su relación deuda-ingresos (DTI) es uno de ellos. Esta relación analiza específicamente qué parte de sus ingresos destina a cubrir los pagos mínimos mensuales de su deuda. 

Si su índice de endeudamiento es demasiado alto, podría tener problemas para obtener la preaprobación de una hipoteca . Esto se debe a que un alto índice de endeudamiento indica a los prestamistas que podría tener dificultades para pagar su deuda como propietario, e incluso podría terminar sin realizar los pagos de la hipoteca o sufrir una ejecución hipotecaria.

A continuación se presenta un desglose de la información básica que necesita sobre DTI como aspirante a propietario de una vivienda. 

ratios de deuda a ingresos iniciales y finales

Existen dos tipos de ratios de deuda a ingresos que los prestamistas analizan. A continuación, se presenta cada uno:

• Relación frontal:Compara su ingreso bruto (antes de impuestos) con su pago potencial de hipoteca, incluidos los intereses, los impuestos a la propiedad, el seguro y las tarifas de la asociación de propietarios. 

Fórmula : (Pago de vivienda / Ingresos mensuales) x 100 = Relación deuda-ingresos inicial

• Relación back-end:Compara sus ingresos brutos con todos sus pagos mínimos mensuales de deuda, incluido el posible pago de la hipoteca. 

Fórmula : (Pagos mínimos mensuales totales de deuda / Ingresos mensuales) x 100 = Índice de endeudamiento (DTI) final

Digamos que ganas $70,000 al año ($5,833 al mes) y tu posible pago hipotecario es de $2,000. Para calcular tu DTI inicial, divide $2,000 entre $5,833 y luego multiplica el resultado por 100. En este caso, tu DTI inicial sería del 34%.

¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para una hipoteca?

Cada prestamista tiene sus propios requisitos de ratio deuda-ingresos. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas hipotecarios buscan un DTI inicial máximo del 28% al 31% y un DTI final máximo del 36% al 43%. 

Si busca mayor flexibilidad, puede considerar programas de préstamos especiales con límites de DTI más altos. Por ejemplo, los préstamos FHA permiten DTI de hasta el 50%, mientras que los préstamos VA no tienen un límite oficial.

¿Cómo puedes reducir tu relación deuda-ingresos?

Existen varias maneras de reducir su ratio de deuda a ingresos, aunque algunas son más fáciles que otras. Estas son algunas maneras de reducir sus cifras de DTI:

• Pague una o más de sus deudas para eliminar un pago de deuda.
• Incrementa tus ingresos.
• Solicita un préstamo más pequeño.
• Haga un pago inicial más grande.

Tenga en cuenta que saldar deudas podría significar tener menos dinero para el enganche. Si no está seguro de si sería mejor usar su dinero para reducir deudas o aumentar el enganche, consulte con su prestamista. 

Preparándose para su hipoteca

Los ratios DTI ayudan a los prestamistas a determinar si puede permitirse una hipoteca. Sin embargo, no debe usarlos para determinar cuánto puede realmente pagar. Esto se debe a que el DTI no considera muchos de sus gastos principales, como comida, servicios públicos, guardería, atención médica, etc. 

Por eso, recomiendo tener un presupuesto bien definido que te ayude a determinar qué cantidad puedes pagar realmente. También puedes programar una cita con un asesor de crédito certificado por la NFCC para revisar tu historial crediticio, tu presupuesto y tus deudas, y así prepararte mejor para este importante paso.

¡Mucha suerte!

Atentamente,
Kim Cole

Kim Cole es la Gerente de Participación Comunitaria en Navicore Solutions, una agencia de asesoramiento financiero sin fines de lucro y miembro de NFCC.