¿Afecta el pago de préstamos estudiantiles basado en los ingresos a la propiedad de la vivienda?

P: Estoy en una posición en la que me gustaría comprar mi primera casa, pero tengo algunos préstamos estudiantiles que me preocupan. En este momento, estoy en el plan de pago definido por los ingresos (IDR), ¿será este un problema que debo considerar antes de dar el salto a la propiedad de vivienda?

R: Estimado lector,

Definitivamente es aconsejable considerar sus préstamos estudiantiles si planea convertirse en propietario de una vivienda en el futuro. Obtener la aprobación de una hipoteca depende de múltiples factores más allá de sus préstamos estudiantiles. Estos factores pueden incluir cosas como su relación deuda-ingreso (DTI), puntaje de crédito, el tipo de hipoteca, el prestamista y cuánto ha ahorrado para el pago inicial. Como no tengo muchos detalles sobre tu situación, te daré información general sobre cómo prepararte para dar este gran paso cuando tienes préstamos estudiantiles.

El mayor impacto que pueden tener sus préstamos estudiantiles en su solicitud de hipoteca es cómo afectan su relación ingreso-deuda. Prestamistas calcula tu DTI para determinar si y cuánto puede pagar en una hipoteca mensual. Ellos determinarán su índice inicial dividiendo un pago hipotecario mensual estimado por su ingreso bruto mensual (su ingreso sin impuestos ni deducciones). Los prestamistas por lo general buscan una relación inicial del 28% al 36%, pero el umbral real depende del prestamista y del tipo de hipoteca que desee (como una FHA o préstamo convencional). Su proporción de back-end es más importante y se calcula de manera similar. Y aquí es cuando los préstamos estudiantiles entran en juego porque se tienen en cuenta en el cálculo. La relación back-end se calcula sumando todos sus gastos y dividiéndolos por su ingreso bruto mensual. En general, los prestamistas buscan un índice final del 43 % o menos, pero algunos prestamistas privados pueden subir más, incluso hasta el 50 %, especialmente si puede compensarlo con un puntaje crediticio sólido.

Dado que mencionó que actualmente está inscrito en IDR, debe considerar cómo eso podría afectar una solicitud de hipoteca. Fannie Mae emitió recientemente orientación actualizada para posibles prestatarios hipotecarios en IDR. Esta guía establece que los prestamistas pueden considerar el monto del pago que aparece en su informe de crédito para sus préstamos estudiantiles en IDR al calcular su DTI. Si no se indica ningún nivel de pago en su informe de crédito, el prestamista calculará el 1% de su saldo pendiente como pago de su préstamo estudiantil para propósitos de DTI.

La compra de una casa se trata de una planificación a largo plazo. Por lo tanto, debe considerar lo que podría esperar que suceda con los pagos de su préstamo estudiantil en el futuro antes de comprometerse con una hipoteca. Esto es especialmente importante para los prestatarios en IDR porque el pago de su préstamo estudiantil está vinculado a su nivel actual de ingresos. Entonces, si sus ingresos aumentan en el futuro, es probable que sus pagos mensuales también aumenten. Si tiene preguntas sobre cómo los futuros pagos de su préstamo estudiantil podrían afectar su presupuesto, o si un plan de pago diferente podría ser más adecuado para sus planes futuros, considere hablar con un asesor de crédito sin fines de lucro sobre tus planes.

Su socio de puntaje crediticio también es un factor determinante importante utilizado por los prestamistas hipotecarios. Incluso si tiene préstamos estudiantiles en un plan de pago basado en los ingresos, puede tener una puntuación alta. Una buena estrategia para aumentar su puntaje de crédito es siempre pagar sus tarjetas de crédito/préstamos a tiempo, limitar las nuevas solicitudes de crédito y mantener bajo su índice de utilización. El índice de utilización es la cantidad de su crédito que usa en comparación con la cantidad de crédito disponible que tiene. Un estándar de la industria es usar alrededor del 30% de su crédito disponible. Otros factores determinantes considerados por los prestamistas son cuánto tiene para el pago inicial y cuánto tiempo ha estado empleado en la misma línea de trabajo. Los prestamistas quieren asegurarse de que tenga un ingreso estable para cumplir con todos sus compromisos financieros para evitar una ejecución hipotecaria en el futuro.

Solo recuerde que sus préstamos estudiantiles por sí solos no pueden evitar que califique para una hipoteca, pero su efecto en su DTI sí puede hacerlo. Pero, esto también se aplica a cualquier gran deuda que tenga. Antes de buscar hipotecas, revise sus puntajes de crédito y calcule su relación deuda-ingreso para que tenga una mejor idea de dónde se encuentra. Si no estás donde deberías estar, no te desesperes, haz un plan y prepárate. Desea asegurarse de que cuando dé este paso, pueda pagar su hipoteca y todas sus obligaciones sin forzar sus finanzas. La propiedad de vivienda comienza con la compra de su casa, pero continúa manteniéndola.