Ya has decidido que es el momento adecuado para comprar su primera casa. ¿Que sigue?
Comprar su primera casa puede parecer el equivalente financiero de escalar una montaña o embarcarse en algún otro tipo de viaje intimidante. Para tener éxito, deberá prepararse y comprender la disposición del terreno. No será fácil y es posible que tengas que capear algunas tormentas en el camino. Pero una vez que llegue a la cima, todo su arduo trabajo habrá valido la pena y habrá alcanzado un hito impresionante.
En este artículo, nos centraremos en una de las partes más importantes de su planificación: comprender los tipos de hipotecas disponibles para los compradores de vivienda por primera vez. Debe familiarizarse con estas opciones para que pueda elegir cuál es mejor para usted. Hay dos contendientes principales que suelen encajar mejor, pero también veremos algunas opciones adicionales.
Hipoteca Convencional
Resumen básico: Este es un préstamo estándar ofrecido a través de entidades privadas (no gubernamentales). Estos préstamos a veces se denominan préstamos de Fannie y Freddie porque suelen estar respaldados por Freddie Mac y Fannie Mae. Eso no te afectará en el día a día, pero es bueno tenerlo en cuenta. por ejemplo, el medida de indulgencia en la Ley CARES aplicado a préstamos respaldados por Fannie y Freddie, entre otros tipos de préstamos.
Las hipotecas convencionales incluyen préstamos "conformes", que se adhieren a las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac. Como regla general, un préstamo conforme no puede exceder los $510,400. Sin embargo, un préstamo no conforme que supera este límite, llamado préstamo jumbo, todavía se considera "convencional". Los compradores de vivienda por primera vez no deben buscar un préstamo jumbo en la mayoría de los casos.
Mejores características: Los préstamos convencionales pueden proporcionar la tasa de interés más baja disponible para los prestatarios con buen crédito. Estos préstamos tampoco requieren primas de seguro hipotecario privado (PMI), excepto cuando un prestatario realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento. Incluso entonces, puede deshacerse del PMI cuando alcance el 20 por ciento de capital.
Los compradores de vivienda por primera vez que califican pueden obtener un préstamo convencional con un pago inicial relativamente pequeño, tan bajo como el tres por ciento (esto se denomina "préstamo LTV 97").
Además, algunos vendedores pueden mirar más favorablemente a los compradores con préstamos convencionales. Los vendedores pueden pensar que es más probable que estos préstamos se cierren a tiempo.
Mayores inconvenientes: Se requiere un buen crédito para obtener un préstamo convencional y un excelente crédito para obtener las mejores tasas de interés. Los requisitos de relación deuda-ingresos también son más estrictos que en otros préstamos. Los prestatarios deben hacer un pago inicial del 20 por ciento, de lo contrario estarán sujetos a un seguro hipotecario privado, que es un costo mensual adicional. Tenga en cuenta que algunos programas estatales pueden proporcionar alivio para PMI.
Lo mejor para ti si: Este tipo de préstamo es mejor si tiene un puntaje crediticio muy sólido. Si su puntaje no está en los 700, es posible que esté mejor con un préstamo de la FHA. Incluso con un seguro hipotecario inevitable, el préstamo de la FHA puede resultar más barato. Pero con un crédito sólido, la hipoteca convencional probablemente sea la mejor. Es una opción sólida con cualquier monto de pago inicial del tres por ciento o más.
Préstamo FHA
Resumen básico: Los préstamos de la FHA reciben su nombre porque están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Estas hipotecas son increíblemente populares entre los compradores de vivienda por primera vez y ofrecen más margen de maniobra que las hipotecas convencionales.
Un préstamo de la FHA requiere un puntaje de crédito mínimo de 500. Sin embargo, si su puntaje está entre 500 y 579, tendrá que hacer un pago inicial del diez por ciento. Si es 580 o más, puede hacer un pago inicial de tan solo el 3.5 por ciento del precio de compra.
Todos los préstamos de la FHA requieren que pague primas de seguro hipotecario (MIP). Pagará el seguro por un período de entre 11 años o la vigencia del préstamo, según la relación préstamo-valor y el período del préstamo. Esto incluye un pago hipotecario anual (que en realidad se paga mensualmente) y un pago hipotecario por adelantado, aunque el pago por adelantado puede incluirse en el préstamo.
Hay cinco tipos de préstamos de la FHA que pueden ser útiles para diversas situaciones. Nos estamos enfocando principalmente en la hipoteca tradicional, lo que facilita la comparación con una hipoteca convencional. Sin embargo, es posible que desee familiarizarse con las otras opciones, incluido el préstamo FHA 203(k), también llamado préstamo para renovación o préstamo para construcción. Este tipo de préstamo puede ayudarlo a financiar reparaciones importantes o renovaciones en el mismo préstamo que la compra de la vivienda.
Mejores características: Los préstamos de la FHA son accesibles para los prestatarios con un crédito menos que estelar. Puede hacer un pago inicial tan bajo como 3.5 por ciento. Existen varios tipos de préstamos de la FHA que podrían ser aún más útiles, según sus circunstancias.
Mayores inconvenientes: Es posible que los términos de los préstamos de la FHA no sean tan buenos como los de una hipoteca convencional, por lo que si califica para una hipoteca convencional, querrá considerar su decisión con mucho cuidado. No puede evitar el seguro hipotecario y es posible que deba pagarlo durante la vigencia del préstamo.
Lo mejor para ti si: El préstamo de la FHA puede ser una buena opción para usted si tiene un puntaje de crédito que no lo califica para las mejores tasas de préstamos convencionales, o si tiene una deuda significativa pero aún desea comprar una casa ahora (el préstamo de la FHA tiene una relación DTI más relajada). requisitos).
Menciones de honor: Préstamos VA y USDA
Las hipotecas convencionales y los préstamos de la FHA son los dos contendientes de peso cuando se trata de opciones de financiamiento para su primera casa. Sin embargo, hay un par de otras opciones que al menos debe tener en cuenta en caso de que califique:
1) préstamos USDA
Este programa del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos ayuda a los compradores de viviendas a comprar en áreas rurales aprobadas. No se requiere pago inicial. Sin embargo, hay restricciones. Primero, solo puede comprar bajo este programa en un área aprobada por el USDA. En segundo lugar, también existen restricciones de ingresos, lo que significa que si gana demasiado dinero, no calificará. Los requisitos de puntaje de crédito no son estrictos, lo que hace que esta sea una opción potencialmente sólida para los compradores de viviendas que buscan casas en áreas rurales.
2) Préstamos VA
Estos préstamos están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y están disponibles para militares en servicio activo, veteranos y algunos cónyuges de militares. No se requiere pago inicial. Los prestatarios deben pagar una tarifa de financiación, aunque puede incluirse en la hipoteca.
Considere también otros programas
Hemos discutido algunos de los tipos de hipotecas más populares que pueden estar disponibles para usted como comprador de vivienda por primera vez. Además de decidir qué préstamo solicitar, también puede considerar los programas para compradores de vivienda que ofrecen ayuda a los compradores primerizos. Aquí están algunos a considerar:
- programas estatales. Su estado puede tener recursos para compradores de vivienda por primera vez. Estos podrían incluir programas de asistencia para el pago inicial, programas para PMI reducido o renunciado, y otros. Mira esto base de datos de programas estatales mantenido por NerdWallet.
- Programa Vecino de al lado de HUD. Este programa especial de HUD alienta a los "agentes del orden público, bomberos, técnicos de emergencias médicas y maestros" a comprar casas en "áreas de revitalización" al ofrecer un descuento del cincuenta por ciento en el precio. Ver el vecino de al lado
- Hogar Listo y Hogar Posible. Ya mencionamos los préstamos convencionales que permiten un pago inicial del tres por ciento. Pero puedes leer sobre el programas formales que lo hacen posible, junto con nuevos programas que pueden estar en el horizonte.
Resumen Final
Muchos compradores de vivienda por primera vez decidirán entre una hipoteca convencional o un préstamo de la FHA. ¿Cuál de esos es mejor? Eso probablemente depende de su puntaje de crédito. Si su puntaje es bastante alto, entonces una hipoteca convencional con una tasa de interés baja puede ser la más asequible a largo plazo. Si es más bajo (digamos, menos de 700), entonces el préstamo de la FHA puede resultar más barato, incluso con su seguro hipotecario a largo plazo. Tendrá que ejecutar los cálculos en función de sus propios números para ver cuál es el mejor.
Sin embargo, no te olvides de las otras opciones disponibles. Los préstamos del USDA y VA pueden ser opciones atractivas para quienes califican. Y, cualquier comprador de vivienda por primera vez debe considerar los recursos disponibles en su estado, junto con otros programas que pueden brindar asistencia según su situación individual.
Es mucho para asimilar, pero tomarse su tiempo para pensar en esta decisión dará sus frutos más adelante. Una vez que haya realizado la planificación adecuada, el resto de su viaje de compra de vivienda será más fácil y avanzará con confianza.
Si desea obtener más ayuda para navegar por estas opciones de financiamiento, o si tiene otras preguntas sobre el proceso de compra de una vivienda, obtenga más información sobre nuestro Programa Envisioning Home Ownership®.